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Der Sicherheitenpool
Geben mehrere Kreditgeber zur Finanzierung eines Vorhabens einen Kredit, so schließen sie sich oftmals zu einem Sicherheitenpool zusammen. Dies erfolgt vor allem dann, denn der Kredit von mehreren Banken gemeinsam als so genannter Konsortialkredit vergeben wird. In den Pool bringen die Sicherheitengeber sämtliche vorhandenen Sicherheiten ein, um das Risiko gemeinsam zu tragen. Dieser Sicherheitenpool stellt in der Regel eine BGB-Gesellschaft dar. Da hier eine gesamthänderische Bindung besteht, können die einzelnen Sicherungsnehmer ihre Rechte nicht mehr im eigenen Namen gerichtlich geltend machen. Die Verwaltung und Verwertung der sich im Pool befindlichen Sicherheiten erfolgt von einem Pool-Mitglied als Geschäftsführer des Pools. Möglich ist aber auch, dass die Sicherheiten einem gemeinsamen Treuhänder übertragen werden, der auch ein Poolmitglied sein kann.
Übersicherung
Eine Übersicherung liegt vor, wenn der Wert der Sicherheit das gesicherte Risiko deutlich übersteigt. Bei den akzessorischen Sicherheiten, d.h. bei den Sicherheiten, bei denen die Höhe der Sicherheit von der Höhe der Forderung bestimmt wird, kann es zu einer Übersicherung nicht kommen, da die Höhe der Sicherheit von der Höhe der Forderung bestimmt wird. Nur wenige Arten von Sicherheiten können akzessorische Sicherheiten sein. Akzessorische Sicherheiten sind z.B. die Bürgschaft, das Pfandrecht und die Hypothek.
Eine Übersicherung betrifft daher Sicherheiten wie die Sicherungsgrundschuld, die Sicherungsübereignung oder die Sicherungsabtretung, da hier das gesamte Recht übertragen wird unabhängig von der Höhe der Forderung, zu deren Sicherheit das Recht bestellt wurde.
Beispiel:
Der Kredit eines Kreditnehmers beträgt 100.000 €. Gesichert ist der Kredit mit einer Grundschuld in Höhe von 50.000 € und einer Bürgschaft über den gesamten Kreditbetrag von 100.000 €. Wenn der Kredit auf einen Betrag von 20.000 € getilgt ist, ist der Kredit gesichert mit einer Grundschuld zu 50.000 € und einer Bürgschaft zu 20.000 €.
Um festzustellen, ob eine Übersicherung vorliegt, ist zunächst das gesicherte Risiko zu bewerten, insbesondere die Höhe der Forderungen aus dem Kreditverhältnis und der während der Sicherungsverwertung auflaufenden Zinsen und Kosten und Kosten für eine evtl. notwendig werdende Verwertung von Sicherheiten. Der Höhe des Risikos ist dem voraussichtlichen Erlös aus der Verwertung der Sicherheiten gegenüberzustellen. Um Unsicherheiten auszuschalten, kann der Kreditgeber einen bestimmten Überhang der Sicherheiten über das Kreditrisiko verlangen. Jenseits dieser Deckungsgrenze sind die Sicherheiten freizugeben, da insoweit eine Übersicherung vorliegt. Der Sicherungsnehmer hat allerdings das Wahlrecht (§ 262 BGB), welche von mehreren selbständigen Sicherheiten er im Falle teilweiser Übersicherung an den Sicherungsgeber zurückgibt (BGH, Urteil vom 03.07.2002, IV ZR 227/01).
Fortsetzung des Beispiels von vorhin:
Der Kreditnehmer wendet Übersicherung ein und will die Sicherheiten reduzieren. Der Kreditgeber bewertet seine Sicherheitensituation. Die Grundschuld gewährt ihm ausreichende Sicherheit, aber eine Verwertbarkeit ist langwierig und mit Kosten verbunden. Die Bürgschaft wäre leichter verwertbar, aber ein Bürge kann schnell seine Leistungsfähigkeit verlieren.
Der Kreditgeber bietet die Teilung der Grundschuld und die Freigabe eines Teilbetrags von 25.000 € an. Alternativ könnte der Kreditnehmer eine andere liquide und sichere Sicherheit stellen, wie etwa die Abtretung einer Kapitallebensversicherung oder die Verpfändung sicherer Staatsanleihen von 25.000 €. In diesem Falle würde der Kreditgeber Grundschuld und Bürgschaft freigeben.
In der Regel ergibt sich die Übersicherung erst im Laufe der Geschäftsbeziehung. Grund hierfür können sein:
- Durch eine entsprechende Tilgung der Kreditverbindlichkeiten verringert sich das Kreditrisiko, während der Wert der Sicherheiten, wie z.B. bei einem Grundstück in der Regel zumindest nicht geringer geworden ist.
- Bei gleichbleibender Forderungshöhe erfolgt ein Anwachsen des Werts der Sicherheiten, z.B. wenn ein komplettes Warenlager durch einen Raumsicherungsübereignungsvertrag zur Sicherheit übertragen oder verpfändet wurde und sich der Wert des Warenlagers erheblich ausgeweitet hat.
Wann hiernach eine Übersicherung vorliegt, ist oftmals schwer zu beurteilen. Die Schwierigkeit liegt dabei vor allem bei der Bewertung der Sicherheiten (hierzu nachfolgend Ziffer 2). Allgemein gültige Maßstäbe für die Bewertung der Sicherheiten lassen sich im Voraus weder bei der Sicherungsübereignung noch bei der Globalzession festlegen. Die Grenze für das Entstehen eines Freigabeanspruches bei Sicherungsübereignungen liegt nach dem Rechtsgedanken des § 237 Satz 1 BGB in der Regel bei 150 % des Schätzwertes des Sicherungsgutes. Nach dieser Vorschrift kann mit einer beweglichen Sache Sicherheit nur in Höhe von zwei Drittteilen des Schätzwertes geleistet werden.
Oftmals dauert es lange, bis eine Übersicherung durch Kredittilgung vorliegt. Denn vielfach werden Kredite trotz Einräumung von Sicherheiten so gegeben, dass ein gewisser Spitzenbetrag bei der Darlehensgewährung blanko ausgereicht wird.
Beispiel:
Der Einzelunternehmer A will seinen Gewerbebetrieb erweitern. Er kauft ein Grundstück und will dieses mit Büro, Produktions- und Lagerhalle und einer Familienwohnung bebauen. Die Bank gewährt für die Gesamtkosten von 1 Mio € einen Kredit in selber Höhe und lässt sich für diese Kredithöhe Grundschulden auf dem Grundstück einräumen. Das Grundstück mit den Gebäuden bewertet sie mit 1 Mio € und geht davon aus, dass im Falle einer Verwertung des Grundstücks erhebliche Anstrengungen notwendig sein würden, weil wegen der speziellen Nutzung des Gebäudes der Kreis der potenziellen Interessenten eher geringer sein wird. Der bankinterne Beleihungswert wird bei 2/3 des Wertes, also bei ca. 670.000 € festgelegt. Damit wird der Kredit in Höhe von 1 Mio in Höhe von 330.000 € blanko, also ohne adäquate Sicherheiten gegeben.
Die Bank möchte zügig aus diesem Blankobereich herauskommen und verlangt eine Tilgung von 6% p.a., also in Höhe von 60.000 € pro Jahr. Sie erwartet wegen der guten Bonität von A, dass A in den ersten sechs Jahren die Tilgungen von dann gesamt 360.000 € vereinbarungsgemäß leistet und verlangt von A in kurzfristigen Abständen Informationen zur Entwicklung seines Unternehmens. Erst nach sechs Jahren kann die Bank das Kreditverhältnis entspannt betrachten, da das Kreditverhältnis nurmehr vom Wert der Sicherheit so abgesichert ist, dass die Bank auch bei einer Insolvenz von A keinen Ausfall erleidet. Eine Übersicherung liegt nach sechs Jahren noch nicht vor, weil sich zu diesem Zeitpunkt erst der Blankoanteil der Finanzierung abgebaut hat.
TIPP:
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen sind sie nicht zu großzügig bei der Einräumung von Sicherheiten!
Wenn Sie später einmal in einen Liquiditätsengpass kommen haben Sie die Möglichkeit, mit freien Sicherheiten einen weiteren Kredit aufzunehmen oder Ihre Bank mit einer Sicherheitenverstärkung ruhig zu stellen.
Das oftmals verwendete Argument, eine Sicherheiteneinräumung belaste den Kreditnehmer nicht, zieht daher nicht.
Wenn Sie im Rahmen einer regelmäßigen Geschäftsverbindung mit einer Bank immer wieder Kredite benötigen und daher generell Sicherheiten zur Verfügung stellen, um schnell und einfach Sicherheiten für den Kredit zu leisten, achten Sie bei der Abgabe der Zweckerklärung besonders genau darauf, dass Sie die Sicherheiten nur in dem Umfang mit der Zweckerklärung sperren, wie es für diesen Kredit notwendig ist. Dann können Sie die Bank notfalls eine Erweiterung der Zweckerklärung anbieten.
Wenn Sie mehrere Grundstücke haben lassen Sie keine Gesamtgrundschuld eintragen, sondern tragen Sie auf jedem Grundstück eine eigene Grundschuld ein! Eine Freigabe einzelner Grundstücke ist dadurch viel leichter.
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