Vorzeitige Ablösung von Sicherheiten

Oftmals, insbesondere bei langfristigen Darlehensverträgen, wie z.B. bei Darlehensverträgen zur Immobilienfinanzierung, hat der Sicherungsgeber das Interesse, seine Sicherheit frei zu bekommen, z.B., um sein Grundstück verkaufen zu können. Er kann hierzu in der Regel das Darlehen kündigen und aus dem Verwertungserlös die Rückzahlung der Ansprüche aus dem Darlehensvertrag vornehmen. Allerdings hat er der Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, die je nach aktuellem Zinsniveau und Restlaufzeit des Vertrages oftmals sehr hoch ist. Mitunter weigert sich das Kreditinstitut, eine solche vorzeitige Kündigung zu akzeptieren, was zur Folge hätte, dass eine Freistellung der Sicherheiten nicht möglich wäre. Nach einem Grundsatzurteil des BGH vom 01.07.1997, XI ZR 267/96, kann allerdings das Bedürfnis des Darlehensnehmers nach einer anderweitigen Verwertung des beliehenen Objekts eine Verpflichtung des Darlehensgebers begründen, in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen. Dies gilt insbesondere dann, wenn für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastungen erforderlich ist. In dem entschiedenen Fall ging es um eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung wegen einer bevorstehenden Ehescheidung.

Ferner hat der BGH zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeführt, dass diese so zu bemessen ist, dass der Darlehensgeber durch die Kreditablösung im Ergebnis finanziell weder benachteiligt noch begünstigt wird. Ist der Darlehensgeber ein Kreditinstitut, so kann er seinen finanziellen Nachteil aus der Kreditablösung auf unterschiedliche Weise ermitteln. Ein zulässiger Berechnungsansatz ist der Vergleich zwischen dem Vertragszins und der Rendite fristenkongruenter Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner.

Steht dem Kreditnehmer - wie etwa bei einer Umschuldung - gegen den Kreditgeber ein Anspruch auf eine vorzeitige Ablösung eines Darlehens mit fester Laufzeit nicht zu, so unterliegt eine Vereinbarung der Vertragspartner über die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts keiner Angemessenheitskontrolle, sondern ist - solange die Grenzen des § 138 BGB gewahrt sind - grundsätzlich rechtswirksam (BGH vom 06.05.2003, XI ZR 226/02).

Austausch von Sicherheiten

Will der Darlehensnehmer zur Vermeidung einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung dagegen der Bank eine andere Sicherheit anbieten und hat er gegen die Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung, so kann er statt einer Kündigung und Rückzahlung des Darlehens auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.

Dies ist der Fall,

• wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld,
• der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und
• das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.

(BGH, Urteil vom 03.02.2004, XI ZR 398/02).

---

Nähere Informationen, insbesondere zu den einzelnen Sicherheiten und mit Tipps und Mustervorlagen erhalten Sie in unserem eBook "Kreditsicherheiten"